۰

اقسام و انواع قراردادهای مشارکت در ساخت کدام است؟

تاریخ انتشار
سه شنبه ۱۰ مهر ۱۳۹۷ ساعت ۰۹:۱۲
اقسام و انواع قراردادهای مشارکت در ساخت کدام است؟
به گزارش معاونت فرهنگی قوه قضاییه، امروزه با توجه به حجم زیاد ساخت و ساز ها، چنانچه رابطه بین صاحبان خانه های باصطلاح کلنگی و پیمانکارانی که معروف به بساز و بفروش هستند، بدرستی تعریف نشود چه بسا طرفین چنین قراردادهایی با مشکلات عدیده ای مواجه شوند.
در واقع ضرورت آشنایی با نکات حقوقی چنین پروژه هایی که در ادبیات حقوقی "مشارکت مدنی" نامیده می شود، از آنجا ناشی می شود که با توجه به اینکه از آغاز طرح و طی مراحل اداری با شهرداری و سازمان ثبت و نیز حضور در دفترخانه جهت صدور سند تفکیکی آپارتمان های جدید، زمانی به طور میانگین زاید بر یک سال را در بردارد و در این مدت ممکن است حوادثی از قبیل خدای ناکرده فوت یکی از طرفین و در نتیجه افتادن موضوع تعهدات به امر انحصار وراثت، ترقی و تنزل ارزش ملک یا مصالح ساختمانی را بدنبال داشته باشد، به همین جهت چگونگی تنظیم قراردادهایی که بتواند پیشاپیش حقوق طرفین آن را تضمین نماید و از بروز اختلافات و مشکلات بعدی جلوگیری نماید، از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد.
اقسام و انواع قرارداد های مشارکت در ساخت:
این گونه قراردادها بر مبنای توافقی تنظیم می شود که بر اساس اصل حاکمیت اراده در قراردادهای خصوصی، حدود و ثغور آن بستگی به شرایطی دارد که طرفین در متن قرارداد می گنجانند. بدیهی است مهم ترین نکته ای که باید هنگام تنظیم قراردادهای مشارکت مدنی بدان توجه شود اینکه، چنانچه طرف مقابل از انجام تعهد خود سر باز زند بطور مثال مالک از انتقال سهم سازنده از عرصه امتناع ورزد و یا اینکه سازنده به دلایل مختلف از جمله کسری سرمایه و منابع مالی نتواند از عهده تحویل به موقع مستحدثات بر آید، و علیرغم عدم اختیارات اقدام به پیش فروش سهمی خود نماید، که برای جلوگیری از همه این معضلات می توان ضمانت اجراهایی را پیش بینی کرد.
قالب هایی که می تواند به ایفاء تعهد هریک از طرفین در قرارداد مشارکت مدنی کمک کند:
1- معمولاً از آنجایی که طرف اول صرفاً زمین را به عنوان آورده خود در اختیار می گذارد و طرف دوم هزینه های احداث بنا را می دهد و در نهایت طرفین در عرصه و اعیان شریک می شوند، از این رو ممکن است که قیمت زمین بدواً مورد توجه و محاسبه طرفین قرار نگیرد، لذا بر این مبنی ذکری از قیمت زمین و ما به ازای آن در بیع نامه نمی شود. بلکه طرف دوم متعهد می شود بنایی را با مشخصات مورد توافق در زمین طرف اول احداث کند و سپس طرفین در عرصه و اعیانی شریک شوند.
اما لازم به گوشزد می باشد، تعیین ارزش واقعی زمین برای مواردی است که دو طرف به اختلاف برخورد کنند، مثلاً زمانی ممکن است پروژه به مشکلاتی برخورد کند و نتواند پیش برود که در این صورت برای تعیین تکلیف و فسخ قرارداد، مشخص بودن آورده‌هاي طرفین به طور دقیق لازم است. متقابلاً در مورد آورده سازنده نیز باید تعیین تکیف شود و به طور دقیق مشخص شود که هزینه‌هايي مانند صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم (از جمله تعیین مابه‌التفاوت تراکم طبقه پنجم و نحوه مشارکت در هزینه های ساخت آن)، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحدها، مقدمات صدور سند مالکیت و... به چه صورت خواهد بود؟
2ـ از جمله قالب های حقوقی این است که ممکن است توافق شود که پس از رسیدن عملیات ساختمانی به سه مرحله یک سوم از سهم زمین مثلاً یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار انتقال یابد. لازم به ذکر است در این قالب در بیع نامه قید می گردد، مالک ملک مکلف است در تاریخ معین جهت انتقال رسمی سهم سه دانگ سازنده در یکی از دفترخانه های رسمی مورد توافق حاضر شود. بدیهی است انتقال دهنده قبل از تاریخ محضر موظف به اخذ مفاصا از دارایی، شهرداری و استعلام ثبتی و سایر شرایط لازم جهت تنظیم سند رسمی می باشد.
3- روش دیگر اینکه ممکن است توافق شود، چنانچه پروژه به مرحله ای خاص برسد که معمولاً زمانی است که هزینه های طرف دوم معادل قیمت زمین شده باشد، طرف اول وکالت بلاعزلی جهت تهیه مقدمات تنظیم سند انتقال رسمی به مقدار سهم خویش به طرف دوم می دهد.
در این موارد نیز توصیه این است که کلیه هزینه‌های مقدماتی به طور دقیق شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌هاي ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، اجرای در نظارت، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسائل ایمنی، هزینه‌هاي حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌هاي احتمالی ساختمان‌هاي مجاور، بیمه ساختمان‌هاي مجاور و... که جزو آورده سازنده است به صورت بسیار دقیق و جزیی در قرارداد مشارکت قید شود.
4 ـ هم چنین اين امكان وجود دارد كه سه دانگ از ملك كلنگي در آغاز شروع پروژه به صورت رسمی به پيمانكار انتقال يابد. در این فرض ممکن است که ارزش ملک در تاریخ انعقاد قرارداد، به عنوان آورده مالک با هزینه های ساخت به عنوان آورده پیمانکار اختلاف داشته باشد. بنابراین در این موارد مبلغ ما به التفاوت فوق به صورت نقدی و یا به شکل سرمایه گذاری در قدرالسهم بیشتر و کمتر هر یک از طرفین در هنگام تسویه نهایی مورد لحاظ واقع می شود.
5- ممکن است در بدو امر انتقال مالکیت سه دانگ از ملک موضوع پروژه در قالب مبایعه نامه در دفاتر مشاوره املاک از جانب مالک و یا مالکین به سازنده، شکل گیرد، لیکن از نظر محتوایی چنین بيع نامه هایی دارای تفاوت هایی با موارد مشابه در معاملات املاک و مستغلات می باشد. در این ارتباط یکی از توصیه های مهم این است که معادل قیمت آن چکی در وجه مالک صادر و به وی ارائه شود. البته تعهد بر پرداخت ما به التفاوت می تواند در قالب تملیک آپارتمانی که در آینده ساخته و تحویل می شود، لحاظ گردد.
کد مطلب : ۳۹۷۰
ارسال نظر
نام شما

آدرس ايميل شما
نظر شما

پرسش و پاسخ
مراحل اولیه ثبت دادخواست حقوقی چگونه است؟
در روند رسیدگی به پرونده های حقوقی بعضاً پیچیدگی هایی وجود دارد که گاهی اوقات صاحبان دعوی را دچار سردرگمی و حیرت می نماید....
صیانت از حقوق افراد در برابر جرایم پیامکی چگونه انجام می گیرد؟
در حال حاضر با توسعه کمی و کیفی قابلیت های فضای مجازی، بخصوص نرم افزارهای موجود در تلفن همراه ، دگرگونی عظیمی در امر انتقال ...
سن ازدواج در قانون چند سال است؟
همانطوریکه می دانیم قانونگذار حق ولایت را به عنوان حقی که قابل سلب هم نیست، برعهده پدر و در فقدان او برعهده پدربزرگ گذاشته ...