۰
حقوق گام به گام شماره 4

فرهنگ وکالت در تعاملات روزمره

تاریخ انتشار
سه شنبه ۲۰ شهريور ۱۳۹۷ ساعت ۱۴:۰۱
فرهنگ وکالت در تعاملات روزمره
لیکن یکی از مسائل مهم در خصوص عقد وکالت این است که از آنجاییکه جزو عقود جائز بحساب می آید و با حصول شرایطی قابلیت انحلال دارد، لهذا در آن دسته از تعاملاتی که وکیل ذینفع است مانند خرید و فروش وکالتی اموال اعم از منقول و غیر منقول، چنین روابطی باید اجین و همراه با بیع نامه ای شود تا هیچ خطری معامله طرفین را تهدید نکند. به عبارت دیگر هر چند ظاهر سند وکالت است لیکن بلحاظ اینکه داخل در یک عقد لازمی قرار می گیرد، از لزوم آن وام می گیرد.
کاربرد دیگر وکالت اعطای اختیاراتی جهت انجام کاری و یا یک سلسه اموری است که به حدود اختیارات وکیل بستگی دارد، و به مصداق مثال ساده عرفی دیگری که اشاره دارد" آدم زنده که وکیل و وصی نمی خواد" حکایت از این معناست که از آنجایی که ماهیت قرارداد وکالت نیابت است، به همین علت عملیات وکیل صرفاً در چارچوب اختیارات اعطایی از سوی موکل اعتبار دارد. بنابراین بر خلاف مورد بالا نظر باینکه در این موارد وکیل ذینفع تلقی نمی گردد در اعمال وکیل، التزام دیگری تحت عنوان رعایت غبطه و مصلحت موکل نیز نهفته است، که مرز اعمال سلیقه شخصی وی را با معیار هایی قابل اندازه گیری می کند.

تعریف عقد وکالت و حدود اختیارات وکیل
مطابق قانون مدني وکالت به عقدی اطلاق می شود که به موجب آن يکي از طرفين، طرف ديگر را براي انجام امري نايب خود مي‌نمايد. بنابراين اثر اصلي عقد وکالت، نيابت است. به اين صورت که شخصي (موکل) شخص ديگري را (وکيل) نايب خود برای انجام کاري قرار مي‌دهد تا از جانب وی موضوع وکالت را انجام دهد.
امروزه بجهت جلوگیری از اختلافات احتمالی در آینده اولاً: عقد وکالت بصورت کتبي منعقد مي‌شود و يک نسخه از آن در اختيار موکل و نسخه‌اي ديگر در اختيار وکيل قرار مي‌گيرد. ثانیاً: از آنجایی که بسياري از مراجع اداری وکالت منعقد شده با سند عادي را نمي‌پذيرند علی الاصول در دفترخانه اسناد رسمي تنظیم می شود. ثالثاً: به موجب قوانين دیگری از جمله قانون استقلال کانون وکلاي دادگستري، اعطای وکالت برای مراجع قضایی مقید به داشتن پروانه مخصوص وکالت نیز می باشد. لذا گرچه در خصوص سایر موارد وکالت کاری چنین محدودیتی وجود ندارد، لیکن کسی که وکیل کاری یا به تعبیر دیگر وکیل مدنی می شود، هنگام مراجعه به مراجع قضایی با قید حق توکیل به وکیل دادگستری، قادر به انعقاد قرارداد با وی می باشد.
البته امر وکالت به این معنی از بحث این نوشتار خارج است و اقسام آن شامل وکیل تعیینی، تسخیری و اتفاقی و نیز اختیارات آنها در مرحله تحقیقات مقدماتی در دادسرا و نیز نصاب قانونی در محاکم حقوقی و دادگاههای کیفری یک و دو، در نوشتار دیگری بیان گردیده که مطالعه آن قابل توصیه می باشد.
لیکن بحث حاضر ناظر به آن دسته امور خارج از دادگستري مي‌شود که وکالت کاری لقب دارد و در جای خود به انواع گوناگونی تقسیم می شود. از جمله آن دسته از معاملاتی مانند زمین، مغازه و مستغلات و هم چنین خودرو را در بر می گیرد که خرید و فروش آنها بدواً در قالب تنظیم بیع نامه های عادی و یا رسمی شکل می گیرد. یعنی با جاری شدن صیغه ایجاب و قبول، نقل و انتقال شرعی صورت می پذیرد. لیکن جهت انجام تشریفات عقد شامل اخذ مفاصا حسابهای شهرداری و دارایی و نیروی انتظامی و النهایه صدور سند رسمی در دفاتر و ادارات اسناد رسمی و پلیس راهور، وکالتی حاوی کلیه اختیارات اعم از کاری و مملک اعطاء می شود، بطوریکه موکل را بی نیاز از حضور در مراجع مذکور در مراحل انتقال سند می کند. بنابراین وکيل اختيار هر گونه تصرفات در مورد موضوع وکالت مأخوذه از سوی موکل را دارد که به او اختيار هر گونه نقل و انتقال اموال اعم از خرید و فروش به هر مبلغ و به هر شخص و لو به خود را می دهد که اصطلاحاً به آن وکالت مملک گفته می شود.
دسته دوم شامل وکالت نامه هایی است که ناظر بر فروش و نقل و انتقال اموال نمی گردد، لهذا اگر وکیل بر خلاف اختیارات و یا عرف و عادت، اقدام به انجام مورد وکالت نماید، در اصطلاح رعایت غبطه و مصلحت موکل را ننموده است. بطور مثال اگر بازماندگان متوفی بخواهند جهت انجام امور اداري و مالياتي مربوط به ارث به يکي از وراث اعطاء اختيار کنند، باید این امر را در وکالتنامه تصریح کنند که امر وکالت فقط شامل امور اداري مانند اخذ مفاصا حساب مالياتي شود. در واقع این متن وکالت نامه است که مبین ماهیت وکالت اعطایی، حدود اختیارات و انعکاس دهنده اراده‌ي مشترک طرفين آن می باشد.
در اینجا این سؤال مطرح می شود که ضمانت اجرای این امر چیست، که باید گفت با توجه به قانون مدنی اذن موکل، حکایت از این دارد که وکیل به سود موکل گام بردارد و چون امینی دلسوز باید مصلحت او را در نظر داشته باشد. در غیر اینصورت هرگاه وکیل به عمد مصلحت موکل را در نظر نگیرد، و به سود خود، یا شخص دیگری اقدام نماید، عمل او در اصطلا ح حقوقی فضولی بوده و نیاز به تنفیذ موکل دارد.
پرسش دیگری که در وکالتنامه های محضری مطرح است اینکه چرا با قید بلا عزل تنظیم می شود، که در پاسخ باید گفت با توجه به اينکه عقد وکالت عقدي باصطلاح جايز است، بدین معنا که هم وکيل و هم موکل مي‌توانند هر زمانی که بخواهند این رابطه را به صورت يک‌جانبه بر هم زنند که ممکن است آثار زیانباری را در بر داشته باشد، لذا شرط بلاعزل مانع از اعمال اراده طرفین می گردد.
به علاوه چنانچه وکالت ضمن عقد خارج لازمي شرط شود، از لزوم یعنی بقاء و استحکام آن تأثیر می پذیرد و بلاعزل می شود. بنابراین در این فرض نه موکل حق عزل وکيل را بدون کسب رضايت وي خواهد داشت و نه وکيل حق استعفا بدون رضايت موکل را دارا است. بهترین مثال رویه جاری دفاتر اسناد رسمی است که در قالب معامله ی مثلاً یک جلد کتاب، عقد لازمی انشاء می شود، سپس در ضمن آن عقد وکالتی که ماهیت جایز دارد یعنی قابلیت انحلال است، جهت انجام امری اعطاء می شود.

پرسش: با توجه به اینکه قرارداد وکالت قابل انحلال است چگونه این نوع از وکالت بلاعزل می شود؟
با توجه به اینکه قرارداد وکالت عقدی جایز و قابل انحلال است، از این رو جهت استحکام آن این امر در دفاتر اسناد رسمی، در ضمن یک عقد لازم الاجراء، صورت می پذیرد. لیکن نکته ای که قابل توصیه است اینکه حتی الامکان بايد از انعقاد وکالت بلاعزل خودداري شود. در عین حال در صورتي که اراده بر این باشد که وکالت غیر قابل انحلال شود، چنانکه گفته شد باید ضمن عقد خارج لازم و به صورت بلاعزل تنظیم شود، مگر اینکه برای انجام مورد وکالت حسب توافق طرفین مدتی به طور مثال سه ماه یا يک سال مقرر شده باشد که با انقضاي مدت، وکالت هم خاتمه مي‌يابد. راهکار دیگر اینکه با رضايت طرفین در هر زمان مي‌توان به وکالت خاتمه داد که اين عمل اقاله يا تفاسخ نام دارد.
نکته دیگر اینکه در صورت فوت، یا بروز ديوانگي و سفاهت در هر يک از طرفین عقد، وکالت خود به خود از بين مي‌رود و به اصطلاح منفسخ مي‌شود. بنابراين حتي اگر وکالت بلاعزل نيز باشد، در این صورت آثار آن از بین مي‌رود. بنابراین اگر موکل که وکالت داده است، آلزایمر بگیرد، در واقع او محجور شده است و آثار وکالت از بین می‌رود. بنابراین توصیه می‌شود که فقط برای امور اداری از وکالت استفاده شود و اگر ملک یا خودرویی وکالتی خریداری می شود، هر چه زودتر به سند قطعی تبدیل گردد. بديهي است چنانچه معلوم شود هر يک از اين عوامل در زمان انعقاد وکالت موجود بوده، عقد از ابتدا باطل بوده و باصطلاح بر خلاف فسخ که اثر آن به آینده است، بطلان اثر قهقرایی دارد.

پرسش: اگر شخصی به دیگری وکالت بلاعزل دهد که خودروی وی را بفروشد، لیکن بلافاصله خودش اقدام به فروش آن نماید آیا این معامله اعتبار قانونی دارد؟
پاسخ این سؤال مثبت است، زیرا موکل حق دارد انجام هر عملی را که به دیگری اختیار داده است، خود رأساً انجام دهد، بنابر این بلاعزل بودن وکیل مانع از انجام عمل مورد وکالت نمی شود.

پرسش: اگر هنگام فروش یکباب مغازه در پاساژی که هنوز فاقد سند رسمی است علاوه بر تنظیم قرارداد عادی، به خریدار وکالت بلاعزل داده شود که جهت انجام مقدمات زدن سند شامل رفع خلاف شهرداری اخذ مفاصای مالیاتی و نتیجتاً بر طرف شدن موانع ثبتی اقدام نماید تا بتواند متعاقباً در دفترخانه بنام خود سند رسمی تنظیم کند، آیا بنا به پاسخ سؤال فوق فروشنده باز هم اختیار انتقال ملک را به دیگری دارد؟
بطور قطع در این فرض پاسخ منفی است، زیرا به دنبال تنظیم مبایعه نامه خریدار مالک مغازه گردیده و عمل فروشنده جرم محسوب می شود و بلحاظ اینکه با حقوق خریدار در تعارض می باشد، و به اتهام فروش مال غیر قابل تعقیب و معامله بعدی نیز باطل خواهد شد. در واقع این وکالتنامه به عقد دیگری گره خورده است و چنانکه در بالا در وکالت مملک توضیح داده شد به منظور بی نیازی از حضور فروشنده در مراحل صدور سند رسمی که ممکن است چند سالی به طول انجامد، تنظیم شده است. با این توصیف ملاحظه می شود که اهمیت بیع نامه عادی از وکالتنامه ای که بصورت رسمی انعقاد یافته بیشتر است.

پرسش: در فرض سؤال فوق چنانکه قرارداد بیع شفاهی بسته شده باشد، و در عین حال وکالتنامه ای در دست خریدار باشد، آیا بازهم مالک تلقی می شود؟
خریدار بایستی بدواً از طریق دعوای حقوقی در دادگستری بخواسته احراز وقوع عقد بیع، اثبات مالکیت کند و چنانچه دادگاه از مفاد وکالتنامه ارکان بیع را تشخیص دهد، از امتیازات آن بهره مند شود.

پرسش: در فروض بالا چنانکه در فاصله بین انعقاد بیع اعم از شفاهی یا کتبی تا محضر، فروشنده فوت کند با انحلال وکالتنامه صادره، تکلیف خریدار چیست؟
با توجه باینکه وکالتنامه مذکور بر اثر فوت فروشنده فاقد اعتبار می گردد، لهذا در این صورت خریدار حق مراجعه به وراث را دارد که در فرض استنکاف از حضور در دفترخانه و ارائه گواهی حصر وراثت، از طریق مراجع قضایی ملزم به انجام تشریفات عقد خواهند شد.

پرسش: خریدار آپارتمان در رهن بانک از طریق وکالتنامه دارای چه حقوقی است؟
یکی از وکالتنامه های مرسوم خرید آپارتمان در رهن بانکهاست. بدینصورت که بطور مثال فردی به قصد خرید آپارتمانی در بانک مسکن سپرده گذاری می کند. لیکن هنگام سر رسید وام، تصمیم به انتقال امتیاز خود به دیگری می گیرد. در این فرض بانک کسی را طرف خود می شناسد که با وی قرارداد بسته است و کاری به منتقل الیه یا خریدار وام ندارد. یکی از کاربردهای وکالت همین است که وکالتنامه ای بلاعزل بین وام گیرنده و خریدار وام تنظیم می شود که پس از پرداخت اصل و سود بانک، خریدار حق داشته باشد با استهلاک بدهی سند رهنی بانک را آزاد و آپارتمان موصوف را بنام خود کند.

پرسش: آیا امکان تفویض اختیارات ناشی از این وکالت به خریدار بعدی وجود دارد؟
اساساً در رهن بودن ملکی مانع از واگذاری آن به غیر نمی باشد، منوط باینکه اولاً هنگام تنظیم قرارداد خریدار از رهن بودن ملک مطلع شود و ثانیاً بمظور حفظ حقوق بانک قبلاً اجازه و موافقت آن گرفته شده باشد.

پرسش: علیرغم وکالت بلاعزل چنانچه هر یک از صاحبان وام فوت کنند، تکلیف خریدار چیست؟
اثر بلاعزل بودن وکالت صرفاً پایبندی طرفین به مفاد آن تا پایان جریان نقل و انتقال و جلوگیری از اعمال حق فسخ است، و از آنجاییکه وکالت عقد جایزی است با فوت صاحب وام، آثار آن از بین می رود. لهذا همانطوریکه فوقاً اشاره شد در فرض سؤال خریدار فقط حق مراجعه به وراث انتقال دهنده امتیاز دارد.
 
مراجعه به ادارات شهرداری، شهرسازی، سازمان پارکها، فرمانداری، بخشداری، ثبت، دارائی، سازمان های آب، برق، گاز، شرکت مخابرات، سازمان زمین شهری، منابع طبیعی، اداره کشاورزی، اداره امور اراضی، استانداریهای مربوطه، وزارت مسکن و شهرسازی و دوایر و شعبات مربوطه، سازمان تامین اجتماعی اتحادیه های صنفی و سایر نهادها، ارگانهای دولتی و وابسته و مربوطه و اخذ گواهیها و استعلامیه ها و مجوزها و مفاصا حساب های لازم نسبت به ملک به پلاک ثبتی اعم از سطح شهر، نوسازی، عدم خلاف، پایانکار، پاسخ استعلام و تفکیکی، گواهی دارایی از نقل و انتقال و مستغلاتی و بساز و بفروش، تعاون ملی و اراضی بایر و آب ، برق، گاز و سایر مفاصاحسابها و گواهیهای لازم از کلیه ادارات و تقاضا و نصب انشعابات آب ، برق، گاز، تلفن و پرداخت هزینه ها، حقوق و دیون متعلقه و منابع و امضاء قراردادها و نیز تقاضای اخذ یا تمدید و تجدید مجوزها و پروانه ساختمانی جهت نوسازی یا بازسازی کل ملک و یا اضافه نمودن طبقات فوقانی ملک مزبور از شهرداری مربوطه، خرید تراکم به هر مقدار که بوده باشد، تعیین کارشناس و مهندس ناظر و اعزام کارشناس تیم و مهندس نقشه بردار اعم از دادگستری، ثبتی و شهرداری و نقشه برداری از کل اراضی موضوع باقیمانده پلاک ثبتی ........................که بموجب این وکالتنامه مالکیت موکل احراز و افراز و تفکیکی و تقسیم باقیمانده پلاک و تشکیل پرونده در امور ثبتی و اقدامات لازم جهت صدور سند مالکیت مفروز و مجزا شده در باقیمانده پلاک با نظر وکیل دارای اختیارات تامه و مطلق ، تهیه و تصویب نقشه ها و گواهی امضاء در دفترخانه و ایجاد بنا طبق پروانه و اخذ مصالح ساختمانی مورد نیاز از تعاونیها و فروشگاههای دولتی و خصوصی و بمصرف رسانیدن در ملک مرقوم، شرکت در جلسات کمیسیون های شهرداری و زمین شهری و کمیسیون های حل اختلاف مالیاتی و قبول یا رد یا اعتراض به آراء صادره ، همچنین طرح دعوی نسبت به پلاک فوق و هر نوع دعوی دیگر که خواسته باشد در هرکدام از دادگاه های عمومی یا انقلاب، بازرسی کل کشور، دیوانعدالت اداری، دیوان عالی کشور و هر مرجع قضایی دیگر علیه هرشخص حقیقی یا حقوقی و ادارات و حضور در کلیه جلسات دادگاه ها و قبول یا رد احکام صادره و درخواست تجدید نظر، پژوهش و فرجام و تعقیب پرونده ها من البدو الی الختم و صلح و سازش با آنها و در صورت لزوم تعیین و انتخاب وکیل، حکم، داور و کارشناس طبق مقررات، تقاضای توقیف اموال و اشخاص، ارجاع امر به داوری و در صورت لزوم حکم قلع و قمع و درخواست اجرای احکام صادره و وصول خسارات با مراجعه به اجرای احکام دادگاهها و نیروی انتظامی و همچنین مراجعه به اجرای اداره ثبت مربوطه و تقاضای صدور اجراییه و پیگیری پرونده اجرایی تا آخرین مرحله پس از تهیه و تحصیل کلیه مفاصاحساب ها، مجوزها، گواهیها به پلاک ثبتی مورد وکالت و قراردادها، اعزام مهندس به محل، پرداخت هزینه تفکیک، امضاء ذیل صورتمجلس تفکیکی و موافقت با کسر مساحت و در افراز، مراجعه به کلیه دادگاه ها و تقاضای افراز ملک مرقوم و حضور در جلسات دادگاه ها و تعقیب پرونده ها تا حصول نتیجه نهایی و دادن تعهدات و قبول شرایط و امضاء ذیل اوراق و اسناد و دفاتر رسمی و رسیدها و تعهدات و صورتجلسات و درخواست ها و غیره با توضیح باینکه اقدام وکیل به نفس وکالت موجب سلب اختیار ایشان و یا ابطال اصل وکالت و مانع تکرار آن نخواهد بود و بطور کلی هر عمل و اقدامی که برای انجام موضوع وکالت فوق لازم شود وکیل در حدود قوانین جاریه مملکتی حق اقدام به تمام آنها را خواهد داشت.
حدود اختیارات : وکیل مرقوم در انجام تمام تشریفات قانونی و اداری مورد وکالت با حق توکیل غیر جزئا و کلا و کرارا یا مع الواسطه و با حق انتخاب وکلای رسمی دادگستری و با حق عزل وکلا دارای کلیه اختیارات تام و مطلق لازم و ضروری میباشد بطوریکه دیگر در هیچیک از مراحل وکالت بالا نیازی بحضور و امضای مجدد موکل نباشد ، مفاد این سند فقط در نفس وکالت موثر است.


هنگام معاملات وکالتی به چه نکاتی باید توجه شود؟
1- در معاملات کلان از طریق وکالتنامه ضرورت دارد قبل از انجام معامله اعتبار وکالتنامه از دفترخانه تنظیم کننده سند، کتباً استعلام شود.
2- مبایعه نامه و وکالتنامه لازم و ملزوم و مکمل یکدیگرند و هرگز بدون مبایعه نامه وصرفاً باعتبار تنظیم وکالتنامه مبادرت به انجام معامله نشود.
3- جهت پیشگیری ازسوء استفاده در آینده، دقت شود که وکالتنامه صادره محدودیت زمانی نداشته باشد.
4- از انجام معامله بواسطه وکالتنامه های کلی که مربوط به اموال منقول وغیرمنقول موکل باشد و یا اینکه موکلین افراد متعددی مانند وراثتی و شراکتی باشند، اجتناب گردد.
5- درصورت انجام معامله با وکالت رسمی مانند املاک در رهن بانکها در کمترین زمان نسبت به انتقال رسمی ملک اقدام شود.
6- چنانچه معامله ازطریق تفویض وکالت انجام شود، وکالتنامه اولیه و اصلی که پایه و اساس معامله است، بدقت مطالعه شود تا مشخص شود وکیل دارای اختیارات کامل و بلاعزل باشد.
7- در تنظیم سند وکالت بلاعزل از آنجاییکه موکل حق اجرای مورد وکالت را از دست نداده و شخصاً  نیز قادر به اجرای آن خواهد بود، لذا بطور صریح در وکالتنامه قید شود که موکل حق دخالت و اجرای آنرا از خود سلب و ساقط نمود.
 
فایل های مرتبط
کد مطلب : ۳۷۲۷
ارسال نظر
نام شما

آدرس ايميل شما
نظر شما

پرسش و پاسخ
تقسيم آپارتمان به قسمت‌های مشترک و اختصاصي چه اثراتی دارد؟
گرچه مالکيت حقي است که قانون به رسميت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمي و انحصاري از ملک خود را دارد، ولي در کلیه مجموعه ...
محاسبه دیه و تعیین میزان خسارت هنگامی که هر دو راننده در حادثه مقصر باشند، چگونه است؟
برخی اوقات در حادثه رانندگی بین دو وسیله نقلیه هر دو راننده مقصر تشخیص داده می شوند برای مثال راننده "الف" 30 درصد و راننده ...
چه کسانی حق گرفتن شناسنامه برای نوزاد را دارند؟
بدون تردید شناسنامه هر شخصی تقریباً مرز بین بودن و نبودن و سند هویت وی و همچنین محل درج رسمی وقایع حقوقی تولد، مرگ، ازواج ...
منشورات